Immobilier

L’Immobilier une autre façon pour changer de vie

L’immobilier est une autre passion que je pratique depuis de nombreuses années mais qui n’a pas toujours était facile à mettre en place surtout quand on part de rien, sans argent, sans expérience mais ceci dit je vous garantis que le meilleur apprentissage c’est celui du terrain mais si vous souhaitez vous lancer et investir dans la pierre alors foncez mais je vous recommande vivement de commencer par vous documenter ou mieux en suivant une formation qui vous fera gagner plusieurs milliers ou même dizaines de milliers d’euros. C’est plus prudent de se former avec une personne qui l’a fait avant vous et qui a commis les erreurs pour vous. La moindre erreur dans ce domaine peut vous coûter très cher et j’en est fait moi-même les frais. Heureusement que mes investissements étaient modestes car j’aurais pu prendre le bouillon. Je peux vous recommander plusieurs personnes qui donnent des formations dans différents domaines de l’immobilier. Cliquez ici si vous désirez « la liste des pro de l’immobilier ».

 

Investir oui mais dans quoi?

Avant d’investir dans l’immobilier il faut vous poser les bonnes questions mais le plus important est de savoir pourquoi vous cherchez à investir. Je pense qu’il est sage de commencer par de petits investissements qui vous permettront de faire connaissance, de vous familiariser avec cette nouvelle activité. Ici on considérera que vous êtes novice en la matière. Certains d’entre vous voudrons démarrer sans plus attendre et je crois que ce serait une erreur. Pour ma part, j’ai commencé par de petits appartements de 30 m2 mais que j’avais payés assez chers. Nous étions en plein dans les années folles.

 

Petite Maison de ville de 70m2 

Sa rentabilité est de 7% depuis la renégociation du crédit j’ai un cashflow de quelques dizaines d’euro par mois. Pour l’instant tout va bien et la maison se paye toute seule.

Un duplex de 88m2 en loi scellier

Sa rentabilité est de 4% mais j’ai aussi une déduction d’impôts représentant 25% de la valeur du biens soit 190000×25/100= 47500€ sur 9 ans soit 5277€ mais ce n’était pas une bonne affaire car vous acheté ce type d’appartement vous avez des frais de copropriété qui sont assez importants puisque je doit payer à peu prêt 150€/mois sur 10 mois mais malgré tout  

Immeuble avec 2 cellules commerciales, 3 appartements, 1 atelier bureau, 1 garage

Pour l’instant je pense que c’est la meilleur affaire que j’ai faite car j’ai une rentabilité de 9% mais que je devrais porter à 11% d’ici peut et même davantage si je modifie ma stratégie

 

En cas de vente d’un bien immobilier, plusieurs diagnostics s’imposent

Métrage loi Carrez :

Uniquement pour les appartements. Sa durée de validité est illimitée sauf en cas de changement des surfaces.

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Plan du rez de chaussée de l’immeuble

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Diagnostic de performance énergétique ou DPE

Obligatoire pour toute vente de maison ou d’appartement en France métropolitaine. Il a une validité de 10 ans

 

DPE calais3

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) 

Obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et situés dans une zone déclarée à risque par le préfet. Sa date de validité a une durée d’un an.

Constat d’amiante 

Pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997 (validité : illimitée).

 

Termites

Obligatoire dans les zones déclarées infestées par les termites par la préfecture. Sa validité est de six mois. Dans le cas ou vous achetez un vieil immeuble, faites contrôler la charpente par un professionnel car elle peut être infestée par des xylophages et croyez moi j’en ai fait l’expérience c’est très coûteux.

 

Installation électrique ou gaz

C’est aussi une obligation pour les installations de plus de 15 ans (validité : 3 ans).

 

Contrôle des installations d’assainissement non collectif

Pour les maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées (validité : 3 ans).

 

Etat des risques technologiques et naturels

Pour les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, ou en zone sismique (validité : 6 mois).

 

Vente : travaux obligatoires ?

Si un danger révélé par un diagnostic n’est pas jugé immédiat, aucune mise en conformité ou aux normes par le propriétaire n’est obligatoire avant la vente du logement. Il peut cependant être contraint d’intervenir lorsqu’il est question de présence de termites ou de plomb. De la même façon, une installation gaz jugée dangereuse peut-être isolée du réseau jusqu’à sa mise en conformité.
Dans tous les cas, un bien immobilier valorisé par les diagnostics, en bon état et immédiatement habitable, gagnera de la valeur sur le marché et sera vendu plus rapidement. En témoigne l’importance du DPE aux yeux de l’acheteur. Votre notaire pourra vous aider à apprécier le fait d’engager un minimum de travaux avant la vente.

 

Achat : les points incontournables à vérifier

Il est utile de procéder au minimum deux à trois visites. Tout d’abord, assurez-vous de l’état général du bien et de l’immeuble (Etat des structures, ravalement des façades, mise aux normes de l’ascenseur, charpente, etc.) et interrogez le vendeur ou le syndic sur les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires (à la charge du vendeur) et ceux qui ont été différés à une autre assemblée : ces derniers vous incomberont sans doute au cours des prochaines années. Quant à l’état du logement et aux éventuels travaux à effectuer, il est utile de se faire accompagner si possible d’un professionnel, qui saura rapidement évaluer les besoins et les montants à engager. N’hésitez pas à vous projeter dans une perspective de 5 à 10 ans (évolution de vos besoins, de vos moyens, du coût des énergies…).

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